转换方式可与银行协商提高“换锚”工作效率

这几天，房贷族曲女士被一个问题困扰——选固定利率还是浮动利率？这道“必选题”到了该给出答案的时候了。

昨天，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。是接受这样的默认转换，还是选择固定利率，市民在年底前可与银行协商调整一次。

房贷统一调整 用户无需操作

还没来得及将自己房贷合同的定价转换为参考LPR的浮动利率？房贷族不用着急了，距离房贷合同转换的最后期限还有不到20天，五家国有大行昨天集体发布公告称将统一对尚未将房贷定价基准批量转换。

各银行公告均表示，将于2020年8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。也就是说，2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放，且截至2020年8月24日（含），尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款（含个人商用房贷款，不含公积金贷款和公积金贴息贷款），五大行将统一自2020年8月25日起批量转换，用户无需自己进行任何操作。

记者梳理发现，各家银行都规定如果不希望转换为LPR定价，可与银行提前联系或者转换后协商撤销。根据各家银行公告，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过手机银行自助转回原合同定价方式或与贷款经办行协商处理。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，各家银行此次规定了“批量转换”的概念，通俗来说就是“8月底房贷都要默认调整为LPR定价方式”，有效提高了存量贷款“换锚”的工作效率。

LPR定价与固定利率各有千秋

人们在申请房贷时，都很关注能否有“折扣”——即能否在基准利率上打折。例如，基准利率为4.9%，打九折后，实际执行的利率为4.41%，这其中，基准利率就是房贷的“定价基准”。

此次转换的核心，就在于“定价基准”发生了变化，由此前的按照“基准利率”定价，变为参考“LPR”定价，也就是随贷款市场报价利率变化而调整。与基准利率相比，LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化。

2019年底，央行发布公告称，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，原则上应于2020年8月31日前完成。转换后，市民的房贷选项可以是LPR定价的浮动利率，也可以是固定利率。

选择固定利率或浮动利率有何区别？银行工作人员介绍，固定利率还款的优势在于计算方便，包括还款总额以及每个月还本付息的金额都是固定的，同时不会受未来外界因素影响发生比较大的变化。不过如整体利率环境下跌，固定利率还款还是会维持相对比较高的利率，LPR还款方式正好相反，会随着外部经济环境灵活浮动。

应选更适合自己的转换方式

“究竟如何转换，还是基于个人对未来利率走势的判断。”严跃进说，如果认为未来利率大概率降低，就可以选择转换LPR定价。如果认为未来利率大概率上升，就可以选择固定利率。

记者留意到，虽然近3个月来LPR报价均保持不变，但总体来看房贷利率有一定降息幅度。从LPR机制推出以来，5年期以上LPR利率已累计下降了20个基点，从4.85%降到了4.65%，以首套房贷100万元贷款30年为例计算，每月房贷可以少还120多元。

LPR未来走势如何？中国民生银行首席研究员温彬认为，利率下降更多是倾向于1年期LPR利率，由于国家政策是保持房地产市场总体平稳，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。中长期LPR走势受到经济形势、通胀水平、就业情况、国际收支状况等多因素影响，目前难以预测。

温彬建议，房贷族应根据自身情况，包括贷款价格、贷款期限、贷款余额等，综合选择更适合自己的利率转换方式：如果此前房贷利率价格折扣力度大，月供剩余时间比较长的话，可以选择固定利率，有助于锁定月供成本，也便于做好家庭的收支安排；如果月供剩余时间较短，贷款余额也不大，LPR一旦反转，可以通过提前还款方式来规避利率波动的风险，则可以选择浮动利率。